토지와 건물이 소유자가 다른 경우 채무공제

토지와 건물의 소유자가 다른 경우로서 상속재산가액에서 부채로 공제되는 임대보증금은 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 판정하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 붙임의 기존 해석 사례(서면4팀-2358, 2007.8.1.)를 참고하시기 바랍니다. 1. 사실관계 ○ 피상속인(母)은 2015년에 사망하였음 ○ 1984.3월 피상속인은 건물을 매수하였고, 매수후부터 부친이 직접 주택임대차 관리를 하였음 ○ 1989.6월 상속인 명의로 주택을 개축하였음. 개축 이후에는 부친이 임대차 계약서에 피상속인과 상속인 명의인감을 하였고, 임대보증금 관리는 부모님이 관리하였음 ○ 2003.6월부터 상속인의 배우자가 투병으로 집에서 더 이상 봉양할 수 없자, 부모님 두 분이 2005년 사설요양원에 입소하였고, 2007.7월부터 시립요양원에 입소하여 사망시까지 요양원에 거주함 * 부친은 2009년 사망하였고, 모친은 2015년 사망하였음 ○ 요양원 입소후부터 부모의 법률관계 권한을 상속인이 대행할 수 밖에 없었고 부득이 임대차계약 또한 단독으로 할 수 밖에 없었음 ○ 부모에게 소요되는 요양경비, 재산세 등은 상속인이 홀로 부담하였고, 변동된 임대보증금은 부모님 요양비, 병원비 등으로 투입된 바, 사설요양원 입소당시 1년여 동안은 부모님의 요양비로 월 약 2백만원이 소요되었음 ○ 약 10여년의 요양원 입소기간동안 보증금 약 2억원은 부모님을 위한 세금, 병원비, 요양비 등으로 활용되었으며, 매매에 따른 임차보증금(약 2억원)을 5명의 임차인에게 그 동안의 부모님 관리하던 임대차 계약의 법률적 대행인이 상속인이 매매대금에서 반환해주었음 2. 질의내용 ○ 토지와 건물소유자가 다른 경우 토지만 상속받을 경우 상속가액에서 부득이하게 단독으로 임대차계약을 체결한 임대보증금에 대하여 토지, 건물의 기준시가로 안분하여 상속가액에서 토지에 해당하는 임대보증금의 채무공제여부 3. 관련 법령 ○ 상속세 및 증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등】 ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인 이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다. 1. 공과금 2. 장례비용 3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) ② 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다. <개정 2010.6.10> 1. 해당 상속재산에 관한 공과금 2. 해당 상속재산을 목적으로 하는 유치권(留置權), 질권, 전세권, 임차권(사실상 임대차계약이 체결된 경우를 포함한다), 양도담보권ㆍ저당권 또는 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권으로 담보된 채무 3. 피상속인의 사망 당시 국내에 사업장이 있는 경우로서 그 사업장에 갖춰 두고 기록한 장부에 의하여 확인되는 사업상의 공과금 및 채무 ③ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 공과금 및 장례비용의 범위는 대통령령으로 정한다. ④ 제1항과 제2항에 따라 상속재산의 가액에서 빼는 채무의 금액은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것이어야 한다. ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】 ① 법 제14조제4항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것"이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다. 1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 ② 법 제15조제2항 및 이 조 제1항제1호에 따른 금융회사등은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조제1호 에 따른 금융회사등(이하 "금융회사등"이라 한다)으로 한다. 4. 관련 사례 ○ 서면4팀-2358, 2007.08.01. 피상속인과 상속인이 공동으로 소유하는 토지와 건물에 대하여 임대차계약이 체결된 경우 상증법 제14조 제1항 제3호에 따라서 상속재산가액에서 부채로 공제되는 임대보증금은 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속을 판정하는 것이며, 공동소유자 중 1인만이 임대차계약을 체결한 경우 당해 임대보증금은 임대차 계약의 당사자에게 귀속되는 것으로 하는 것임 ○ 법규과-144, 2013.02.08. 토지와 건물소유자가 다르고 구분등기된 단독주택의 건물소유자가 단독으로 임대차계약을 하고 임대보증금 전액을 사용수익한 경우로서 해당 임대보증금 전액을 상증법 제14조에 따른 채무로 인정한 경우 상증법 제66조에 따른 저당권 등이 설정된 재산에 대한 평가특례를 적용함에 있어 평가기준이 되는 임대보증금은 건물소유자에 귀속되는 임대보증금 전액으로 하는 것임